個人住房抵押貸款在一線城市樓市變局再起

　　東方銅牛網(wǎng)近日了解到，在北京、上海等一線城市，曾經(jīng)火爆的住房抵押類貸款顯頹勢。目前北京、上海多家股份行、中小銀行已經(jīng)暫停了個人住房抵押消費(fèi)貸款。其他沒有停止住房抵押消費(fèi)貸款的銀行中，也出現(xiàn)了額度下調(diào)，利率上行，審查趨嚴(yán)等情況。

　　自2018年2月北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，適當(dāng)降低房地產(chǎn)押品的抵押率后，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會副主席王兆星也在4月表示，銀行業(yè)要控制好總體杠桿率，努力抑制居民杠桿率，嚴(yán)控個人消費(fèi)貸款等違規(guī)流入股市和房市，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。

　　央行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度本外幣住戶消費(fèi)性貸款余額增加1.4萬億元，同比少增2161億元；新增住戶經(jīng)營性貸款3335億元，同比多增1235億元。

　　也有銀行經(jīng)理4月25日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時候坦言，抵押貸款政策調(diào)整，除某些銀行自身經(jīng)營策略考量外，也有執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，堅持“房住不炒”定位的因素，但目前住房類按揭、抵押貸款依舊是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　抵押貸款利率上浮

　　在北京市某擔(dān)保公司工作的李翔（化名）近半年來明顯感覺到住房抵押貸款利率的上漲。

　　“住房抵押貸款是我們擔(dān)保公司主要業(yè)務(wù)之一，我們和北京市數(shù)十家銀行有合作，但從2017年四季度開始，明顯感覺到抵押貸款利率一升再升。”4月25日李翔表示：“消費(fèi)貸款方面，去年四季度我們合作的銀行多數(shù)年化利率最低可以做到5.39％，但現(xiàn)在消費(fèi)貸款批貸利率普遍在6%－7%之間。”

　　此外，據(jù)李翔介紹，抵押貸款的審批也在收緊。“工行、中行等國有大行和中信、興業(yè)等股份行的審批在收緊。”

　　4月25日，北京交通銀行某個貸部門客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，個人抵押消費(fèi)貸款最高額度已經(jīng)從100萬元下調(diào)至30萬元，貸款利率至少上浮20%（年化5.88%），且不允許將個人唯一住房進(jìn)行抵押。

　　4月25日，招商銀行北京地區(qū)某客戶經(jīng)理也表示，今年招商銀行消費(fèi)貸款政策收緊力度較大，目前消費(fèi)貸利率從去年底最低6.03%上升到目前6.9%左右，且年限從以前的10年直接縮短為5年，也就是說同等額度下，月還款額要增加一倍。

　　而與抵押消費(fèi)貸相比，住房抵押經(jīng)營貸款則因為有支持小微企業(yè)發(fā)展的屬性而相對寬松，但依然面臨利率上調(diào)、額度下降、審核趨嚴(yán)等情況。

　　以中信銀行為例，2月底中信銀行宣布暫停北京地區(qū)200萬元以上的個人住房抵押貸款。4月25日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者再次致電中信銀行個貸部門客戶經(jīng)理時，該客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前中信銀行住房抵押消費(fèi)貸款最高額度為100萬元，但住房抵押經(jīng)營貸款最高限額從此前的1000萬元下調(diào)到200萬元，利率也普遍從今年初的上浮40%（6.86%）上升到現(xiàn)在的7.03%左右，但具體利率會根據(jù)客戶不同的資質(zhì)情況有相應(yīng)調(diào)整。

　　此外，更多體量偏小的股份行或一些城商行則干脆停止了個人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。如浙商銀行北京分行、江蘇銀行上海分行的客戶經(jīng)理都對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，已經(jīng)不做個人住房抵押消費(fèi)貸款了，住房抵押經(jīng)營貸款折扣率也在下調(diào)。“以前多數(shù)公司可以貸7成、6成，但現(xiàn)在貸款對象為中小企業(yè)的抵押經(jīng)營貸款折扣率僅在5成左右。”4月25日，江蘇銀行上海分行一位客戶經(jīng)理表示。

　　4月25日，北京市一位從事助貸的擔(dān)保公司從業(yè)人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“以前消費(fèi)貸、經(jīng)營貸款只要不直接回流到自身賬戶，而是取現(xiàn)或直接支付，銀行很難發(fā)現(xiàn)，但現(xiàn)在銀行加強(qiáng)了貸后管理，要求貸前有合同，貸后有發(fā)票。”

　　在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的過程中，也有招商銀行、中信銀行、工商銀行等多家客戶經(jīng)理特別提醒，貸后提供的發(fā)票，不能是購物小票，必須是貸前提供的合同中對方公司開具的正規(guī)發(fā)票。

　　實際上，提供發(fā)票這一項實際是提高了某些想要違規(guī)使用信貸資金的貸款客戶成本。“如果公司只是進(jìn)賬，是可以把帳做平的，但如果要求提供稅務(wù)局正規(guī)發(fā)票，則不可避免要納稅，最少3個點(diǎn)，這個成本肯定要消費(fèi)者承擔(dān)。”上述助貸公司工作人員說。

　　處罰力度加大

　　在回歸本源、服務(wù)實體、降低杠桿率的背景下，2018年依舊是強(qiáng)監(jiān)管年。其中，消費(fèi)貸因為增速迅猛、存在大量資金違規(guī)使用的情況以及會提高居民杠桿率和相應(yīng)金融風(fēng)險，一直受到監(jiān)管層關(guān)注。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)中國銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至4月25日，各地銀保監(jiān)局因為銀行消費(fèi)貸款違規(guī)流入樓市、股市就開出了21張罰單。例如，4月16日，中國銀行浙江省分行、中國郵政儲蓄銀行杭州市分行，因個人消費(fèi)貸款資金被挪用于購房及違規(guī)流入股市，被中國銀監(jiān)會浙江監(jiān)管局分別罰款30萬元、65萬元。

　　4月25日，仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒表示，“2016年起，中國居民杠桿率快速提升，且其中短期消費(fèi)類貸款速度尤其快。暫停個人抵押消費(fèi)貸款或降低額度，實際上也是控制居民杠桿率的方式之一。”

　　“減少消費(fèi)貸額度、從嚴(yán)審批是堅持房住不炒的理念，但利率上調(diào)則不一定是完全針對房地產(chǎn)的，因為今年流動性緊張，多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上漲。”4月25日，北京地區(qū)一位房地產(chǎn)分析師說，“房價和貨幣政策周期有很大相關(guān)性，隨著包括中國在內(nèi)的全球經(jīng)濟(jì)體退出寬松貨幣政策，加之中國的限購限售以及鼓勵租賃等政策，房價過快上漲的支撐因素在消退，杠桿炒房者或?qū)⑾萑肜Ь场?rdquo;（編輯：包芳鳴）
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