房地產：蘇錫常三地樓市調研簡報研究
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近期，我們以購房者的身份對蘇錫常三地的房地產市場進行了一次草根調研，主要目的是了解長江三角洲二三線城市的房價和銷售情況，以便分析二三線城市房地產市場的現狀和未來發展。
評論：
蘇州工業園區的房價高于老城區。新加坡模式的工業園區居住環境優雅，配套設施比較完善，園區的房價相對比較高。由于每年新增2萬人的外來人口，園區住房需求旺盛，成交量也未出現低迷狀況，加之園區特殊的公積金制度，該區域的房價有望進一步上漲。
無錫老城區房價偏高，新區房價合理，如果新區加大開放力度，整體規劃合理，新區的房價將有較大的上漲想象空間。
常州整體經濟發展不如蘇州和無錫，房地產市場表現比較溫和，房價相對偏低。從長遠來看，常州房價的上漲空間比較大。
我們認為二三線城市房地產市場的需求取決于該城市經濟發展速度和對外來勞動力的吸納力度，只有需求旺盛的市場，價格才有上漲的可能性。
我們還認為蘇州工業園區的發展模式值得其他城市參考學習。政府參與蘇州園區的整體開發，使得進駐園區的每個樓盤都因此受益匪淺，園區完善的配套設施和融洽的人文環境是吸引購房者趨之若鶩的最大磁石。
2008年2月下旬，我們以購房者的身份走訪了蘇錫常三地20個左右的樓盤和幾個房地產中介機構，對蘇錫常三地的房地產市場進行了一次草根調研，主要目的是了解長江三角洲二三線城市的房價和銷售情況，以便分析二三線城市房地產市場的現狀和未來發展。
一，蘇州地區——園區房價高企，需求旺盛
我們主要走訪了蘇州工業園區、滄浪區、吳中區三個區域的樓盤，對比市區和園區的房價和銷售情況，我們發現園區的房價遠高于市區的房價，滄浪區由于位于老城區，居住環境相對成熟，房價略高于吳中區。
由于新加坡模式的園區居住環境優雅，配套設施比較完善，園區的房價相對比較高，靠近市區的金雞湖西岸房價普遍在11000元/平方米，去年漲幅均超過40%，目前新樓盤不多，離湖不遠的天域二期目前均價在17000元/平方米，而天域一期在06年初均價在7800元/平方米左右。金雞湖東岸于近兩年才開始開發，園區的新樓盤也主要集中在東岸，目前均價在7500元/平方米左右，金雞湖邊上的均在10000元/平方米以上。湖東岸離市區較遠，但是整個區域規劃比較完善，去年升學率排名蘇州市第二位的實驗中學位于湖東岸中心區域，還建有新加坡模式的鄰里中心，每個小區基本都配備健身房，不管是概念炒作還是實際居住環境，我們認為園區的房價還有升值空間，但是漲速可能比07年溫和。東方銅牛網房產，滄浪區是蘇州的古城區，蘇州的原住民一般都喜歡在老城區購房，目前滄浪區新房均價在7700元/平方米左右。吳中區離市中心較遠，房價相比偏低。
成交量方面，據金雞湖東岸的售樓小姐稱，春節后該區域的樓盤銷售情況大大超過了他們的銷售計劃。由于園區每年有2萬人的新增人口，對園區的房地產需求十分旺盛，園區的公積金有別于其他地區，公積金綜合繳費比例占員工月工資的44%，由用人單位及員工各按22%的比例對等繳交，而該部分公積金只能購買園區的房子。通常在園區工作的兩口子只要湊滿首付，靠公積金就可以支付每月的按揭貸款。因此，我認為園區房地產市場的需求還將非常旺盛，房價有望進一步上漲。
據搜房網統計一月份蘇州各區域的銷售情況如下表所示：
二，無錫地區——新區房價合理，有上漲的想象空間
07年無錫新開盤的樓盤比較多，有近65個，其中新區有16個樓盤，惠山區和濱湖區各有14個，濱湖區圍繞太湖，該區域的樓盤以別墅和花園洋房為主，新區是工業園區，未來的發展模式可能參考蘇州工業園區，從樓盤數量來看，開發商也比較看好新區、濱湖區和惠山區。
我們主要走訪了新區和崇安區的六個樓盤和兩個中介公司，總體感覺無錫的整個經濟環境沒有蘇州好，新區的發展也遠遠落后于蘇州工業園區。從新樓盤均價來看，崇安區的房價高于新區，崇安區地處無錫市區中部中心商務區，是無錫的政治、經濟、文化中心，離市中心越近的房價越貴，尤其是廣瑞路上的常工城尚城均價高達12000元/平方米，中山路上沒有新樓盤，二手房的價格也在10000元/平方米左右，這個價位我們認為有點高。新區的房價在4000-7000元/平方米不等，普遍在5000元/平方米左右，我認為這個價位還是比較合理的。隨著無錫新區招商引資力度加大，新區的發展速度將加快，我們認為新區房價還有較大的上漲空間。
據中介公司介紹，在無錫購房的大多是自主型，炒房者較少，也沒有受一線城市房價拐點論的影響，07年無錫的房價上漲速度也很快，據網上備案數據顯示本年度無錫房價漲幅近20%，也有漲幅在70%的。
銷售量方面也沒有感覺出現什么拐點，一二月份購房銷售量下降是正常現象，淡季過后，三月份樓市銷售將回暖。
三，常州地區――樓市溫和，價格相對較低
常州的房地產市場相比蘇州、無錫而言要溫和得多，經濟發展速度也遠不及蘇州和無錫，我們走訪了新北區和天寧區的幾大新樓盤，發現房價和成交量情況相比蘇州、無錫遜色很多。
新北區是常州高新技術產業開發區，是大部分進駐常州的外企落腳地。在新北區，我們走訪了鳳凰名城、優House、奧林匹克花園，雖然這三個樓盤位置偏遠，但是附近有規劃中的京滬高鐵常州站、長途汽車站、龍江高架和常州首創的快速公交，東南大學的附屬中學——北郊中學也在附近，受此概念炒作，07年鳳凰名城的房價從一期3000元/平方米到二期3600元/平方米，漲幅達到20%，在該區域位居前列。奧林匹克花園位于新北區薛家鎮，靠著黃河路和龍江路兩大城市主干道，優House位于奧林匹克花園斜對面，是規模比較小的臨街小區，價位比奧林匹克花園稍高一點，值得一提的是優House的每套房免費贈送一間層高2.18米的多功能房，這對購房者而言是相當實惠的。玲瓏花園位于中華恐龍園旁邊，風水和人氣相比較要好得多，3600元/平方米的均價也很合理。
天寧區是常州的老城區，常州站和主要商業街位于該區域。據中介介紹，天寧區的房價普遍在4000-5000元/平方米，一月份二手房的成交量也相當低迷。我們走訪的景秀世家位于常州新行政中心旁，均價在4200元/平方米左右。新城尚東比鄰紅梅公園、翠竹公園，周邊環境比較好，均價在5100元/平方米左右。青山灣位于晉陵路上，離市中心不遠，該小區規模比較大，從外觀上看，小區建設得也相當漂亮，均在在6200元/平方米左右，在常州屬于中高檔住宅了。
總體而言，常州的樓市比較溫和，房價相對處于低位，從長期來看，常州房價的上漲空間要比蘇州和無錫大，但是參照常州目前的經濟發展趨勢，常州的房價不太可能漲到像蘇州房價那么高的位置。
四，結論
通過為期四天的草根調研，我們認為：
蘇州園區的房價上漲趨勢早已啟動，由于需求旺盛，房價有望進一步上漲。
無錫整體環境不如蘇州，但新區參考蘇州工業園區模式正處于規劃建設中，房價具有上漲的想象空間。常州的房地產市場比較溫和，房價相對較低。
我們認為：房地產市場的需求有三種類型，一是外來人口安家落戶的購房需求，二是原住民改善居住環境，消費升級的購房需求，三是投資需求，這三部分需求的彈性依次遞增。在宏觀政策不確定的情況下，房價主要依賴于第一種類型的需求量，而這部分需求是由整個城市對外來人口的吸納力度和經濟發展速度決定的。二三線城市和一線城市所不同的是，一線城市對外來人口具有天然的吸引力，而二三線城市吸納外來人口的力度還要看這個城市未來的經濟發展速度。因此，二三線城市房價漲不漲，不是簡單的看這個城市房價低不低，主要是看這個城市招商引資的政策導向和經濟發展速度，以及由此帶來的對外來勞動力的需求量。
此外，我們還認為房價不僅取決于地理位置、小區環境，更取決于整個區域板塊的配套設施和人文環境。盡管蘇州金雞湖東岸距離市中心尚遠，但是整個園區參考新加坡模式有統一的規劃，配套設施相當齊全，更主要的是，蘇州工業園區已經是一個整體，政府參與開放建設使得進駐園區的所有樓盤都受益匪淺，這也是購房者趨之若鶩的最大磁石。蘇州工業園區的發展模式值得其他城市參考學習。
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